我在06年在苏州买了一套二手房，想问一下5年交易的房龄具体是怎么算的

是产证上的日期.不是产证上土地使用年限,是房屋竣工交付使用的日期,从你的情况来看,应该是06.12的那个日期.

就是算发证日期阿，所以那些所谓房产证够五年的房子好像应该挺新的，其实都住了7、8年了。
这里面可能是房地产商操作上的问题，国家规定五年是因为国家认为你住进去就是有证的了，但其实房地产商不会等到拿了证才让你住阿，好像是这样吧

是从开发商拿到这块土地开始建楼时算得

应该是从13年算起。这方面都是有明文规定的，不会只针对你，你不用担心。按规定办手续才是最主要的。