二手房交易，卖方突然变卦怎么办？

1、总的处理：既然对方答应退钱，可以先将10万元收回，再通过协商或者诉讼解决合同纠纷。但是收回时必须申明保留按原合同约定追究对方违约责任的权利，不能作其他书面承诺，否则将有可能被视为合同的变更或终止而丧失主张追究对方违约责任的权利。
2、关于定金和违约金：你们的合同很奇怪，违约金以定金为基数计算。不过这没关系，都不违反法律的规定。但是有几点要注意：（1）根据法律及相关司法解释的规定，定金与违约金同时存在时，守约方可以选择其中之一适用。也就是哪个对你有利你就可以主张按哪个获得赔偿，二者不能同时适用。（2）法律对约定的违约金的多少没有限制，不过违约金过分大于实际损失的，人民法院可以适当减少；当然，小于实际损失的可以适当增加。（3）对于定金，法律倒是有规定，高出合同价款20%以上的部分人民法院不予支持，因此要根据你们约定的房价确定有效定金数额。再决定你是选择使用定金罚则还是违约金条款。（4）只要不是过分高或低，人民法院一般不会对违约金予以增减，而且主张过高或过低的一方要负举证责任。同等情况下，应当选择定金罚则，因为定金罚则不以损失为前提。
3、关于以车辆作担保的问题，根据最新的法律规定，合同生效抵押权就生效，但是未经登记不得对抗第三人。也就是说你的抵押权已经有了，但是没有进行抵押登记，如果他将车卖给其他人了，抵押权也就消失了。同时还要看你们的合同有没有约定清楚。还有，抵押担保只限于定金部分，如果定金收回了，抵押权也就没有意义了。
4、关于委托：没有问题，你们的买卖合同直接作用于委托人（即房主）。
5、如果收回了10万元定金，剩下的就是买卖合同纠纷，协商不成，可以直接起诉，这时应当以房主为被告，因为代理人的行为要由被代理人承担法律后果。
6、如果定金收不回，你可以以担保合同纠纷起诉担保人（根据你们订立的担保合同看，担保人应该负连带保证责任），也可以以买卖合同纠纷起诉房主。不论起诉谁，都可以在起诉前向人民法院申请诉前财产保全，以免对方转移财产。
7、如果以买卖合同纠纷起诉，不论是否收回定金，都可以要求对方负违约责任（支付违约金或者双倍返还定金）。

1，如果在合同中没有约定违约金的话，那就是双方协商，但合同房规定违约金最多不能超过成交价的20%
2，根据你的叙述你们的合同已约定违约金，违约金