我继母住在我的名字下的房产，卖房或拆迁时她不搬迁怎么办

我国物权法明确规定不动产登记制度，也就是说房屋的财产所有权以登记为准。既然该房屋登记在你的名下，那么不管实际居住的是谁，房屋的所有权都是你的。从法律上讲，你可以直接把房屋卖给第三人而不争得她的同意，拆迁的补偿费用也不用分一分钱给她。
但是，从情理上讲，老人家毕竟是你的继母，能好好商量的还是商量解决。而且年纪大的容易做出一些冲动的事情来，为了不要造成不必要的恶劣后，还是态度委婉一点。动之以情，晓之以理，恩威并施吧！

房屋的财产所有权以登记为准.你是房屋的所有权人，法律所赋予的权利均由你享有。

尽管卖,买主有办法对付她.