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三峡大厦项目评估

项目概况
三峡大厦位于重庆市朝天门批发市场核心区域，占地面积4970m2(其中3095 m2为划拨土地),总建筑面积63195 m2（含42套空置房2148 m2和6层未建公寓5600 m2），其中-7为设备层（2935 m2），-6和-5位车库（7005 m2），-4至+5为商城（32054 m2），6层为商城服务办公区（1207 m2），7-30层为公寓（22925 m2），已建部分为室内清水，通风管道得重新安装，所有填充墙未砌。
周边环境
朝天门地区由于朝天门码头的关系，一直以来就是西南商业最大的集散地，其商业业态以批发为主，年交易额超过93亿元人民币，朝天门现有37万平方米批发市场，除圣名国际外，其他商城都是均为中低端批发市场，在朝天门批发市场中，加上现有的三峡大厦的商业建筑面积，朝天门批发市场面积可达40万平方米，根据市场规则，在朝天门现有批发市场中，有8万平方米的批发市场可以定位在高端并辐射中端。
朝天门批发市场以重庆饭店为中心，三峡大厦因此有着得天独厚的地理优势。根据市场调查，在成熟的批发市场，首层租金均价在每月每平650元，顶层租金均价为每月每平120元。
投资概算
三峡大厦整体接盘需要1.26亿元，拍卖佣金630万元，后期投资9500万元，招商投入1500万元，总投资为2.423亿元。
项目定位
三峡大厦-7为设备层-6和-5为停车场-4至+5为批发市场，分别打造服装、鞋帽、箱包、食品等主题区，6层为商城服务办公区，7-30层为商务公寓。
回报概算
停车场200个车位，年租金为96万元，产权转让576万元；
首层商场2089 m2，可售面积1149 m2，均价4.5万元，产权拍卖5170.5万元，小车库1705 m2改作商城，可售面积938 m2,均价3.2万元，产权拍卖3001.6万元。首层收益合计8171.1万元。
二层商场2122 m2，可售面积1273 m2，均价3.2万元，产权拍卖4073.6万元。