转让房子问题，急

跟男友合买一套房子，刚刚交房，未办3证，合同上是两个人名字。现因为某些原因想将房子转让成我一人所有，有几个问题考虑：
1.房子三证未办，是否要等三证办完才可以转让
2.房子未满5年，转让如想避开5.5%的税款怎么处理比较好？如果私下签订协议，男友同意将房子以一定价格转让给我的话，5年后办理过户，是否具有法律效力？
3.如果办理赠与，是否可行？
4.将来如果卖房子，是否有风险？
本人浙江杭州

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