请问根据产业周期和产业业绩等因素怎样分析我国房地产行业

2004年以来，关于房价走向有两种截然相反的极端看法：一种极度乐观，可称为“纽约伦敦论”，就是认为中国内地的国际化大都市———比如上海的房价，早晚会向纽约、伦敦看齐，在此之前中国内地房价只会上升而不会
2004年以来，关于房价走向有两种截然相反的极端看法：一种极度乐观，可称为“纽约伦敦论”，就是认为中国内地的国际化大都市———比如上海的房价，早晚会向纽约、伦敦看齐，在此之前中国内地房价只会上升而不会下降。另一种则极度悲观，可称为“东京香港论”，认为中国内地房地产市场将全面崩盘，出现东京、香港那种房价一泻千里的局面，贷款买来的房子将变成负资产，并长期无法恢复。

出现这样两种极端的观点，其实都是因为对房地产行业的特点认识不全。

房地产行业有两个毋庸置疑的特性：第一，住宅具有强烈的社会属性。住宅是所有社会成员必须的生活物资，房价的变化牵动千家万户，并始终为各级政府所高度关注。一旦房价出现异常的上涨，政府加以调控的决心毋庸置疑。

第二，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民购买力也正稳步提升。以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的必然趋势。

回过头来再看前面两个论调，纽约伦敦论的第一个错误在于，它完全无视房屋作为生存必需品的社会属性，低估政府的调控决心和手段。当存在干预的情况下，带有社会保障性质的中低价住宅，其价格并不完全取决于供求关系，部分也取决于城市非富有家庭的承受能力。

我们可以看到，即使是经济高度自由的美国，其住宅市场也依然受到政府的各种干预。

纽约伦敦论的另一个错误在于，即使是从纯粹自由市场的角度来考虑，它也完全忽略了中国内地城市实际的经济发展和居民收入水平与纽约的差距。

在一个完全自由的市场中，城市的房价会因为种种原因———比如投机炒作、比如市场信心的膨胀与萎缩，而出现短期内的波动，但是其长期趋势只由真实供求关系所决定。所谓真实供求关系，其实就是人们争夺有限物品的激烈程度。参与争夺的人越多，他们越富有，他们对被争夺的物品越偏爱，该物品的价格就会越高。上海和纽约之间进行消费者偏好的比较是困难的，但居民在富有程度上的差距则显而易见。要消除这一差距需要多少年？即使不是永远那