为什么外国资本要参与房地产

首先，人民币升值问题在理论上有很多常见的理论可以解释，包括：绝对、相对购买力平价，利率评价等等（在此不想就这学术上一直处于争论状态下的问题作过多讨论）。实际上短期汇率的变动在微观层面受到人民币在国际市场上的供求关系变化影响。我们不讨论人民币是应该升值或者贬值。但是按照国际经验在一个国家经济持续高速增长（明显超过世界平均水平）同时往往伴随着该国货币的持续升值。在此我们假设人民币在相当场的一段时间里将继续升值。
　　其次，海外资本希望在中国经济持续高速增长过程中受益，面临的首要问题是如何参与到中国的经济中来？外资如果投资于我国的股票市场，显然要面临QFII资格和额度的审批问题，对于大多数外资而言不是所有的资本都能够有这个机会。那么既然不能够直接投资于资本市场，就不得不转向投资于实体经济。房地产类资产其实在海外的财务报表中应计为投资，土地的稀缺性和不可再生性导致房地产类资产往往本身具有稳定的升值预期，尤其是在经济高速增长的时候，这种预期更加明确。因此外资往往要选择房地产。
　　最后，我们来谈谈外国资本参与房地产的简单逻辑。
　　中国经济高速增长吸引外资来华投资，因为直接投资股票受阻，所以选择其它投资品种，房地产作为升值明确，相对风险较小的品种成为外资来华投资的首选。
　　注意：这里所说的资本更多的是金融资本，而非产业资本。

房地产的保值增值作用明显，土地资源的有限性与城市化、工业化发展的需求之间的矛盾决定了房地产为资本保值增值的有效手段。
人民币升值是汇率改革的结果。以麦当劳的产品为例，在美国需要付出的价格与在中国需要付出的价格要有对应关系。
以人民币表示的资产价格要上升，人民币在金融市场走强。

人民币升值意味着美元贬值，打个比方以前外国人用1美元买中国人价值8人民币的货物，现在人民币升值到6元比1美元，而外国人仍用1美元买中国人价值8人民币的货物，中国人就损失了2人民币。外国人就获利了。反之，若人民币贬值，则中国人获利。