贷款买房两种利率计算方式的详细计算方法

等额本息还款和等额本金还款，到底哪一种方式更为划算呢？
　　等额本息还款

　　本金逐渐增加

　　所谓等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，因而利息占的比重较大，当期应还本金＝计划月还款额-当期应还利息，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加。

　　以贷款20万元20年还为例，按年利率7.47%计算，月均还款1607.5196元，支付总利息达185804.7元，还款总额将达385804.7元。

　　计算公式：

　　计划月还款额＝〔贷款本金×月利率×(1＋月利率)还款月数〕÷〔(1＋月利率)还款月数-1〕

　　还款月数＝贷款年限×12

　　月利率＝年利率／12

　　还款月数＝贷款年限×12

　　月利率＝年利率／12

　　等额本金还款

　　利息由多及少

　　等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。即每月归还本金的数额相等，利息＝当期剩余本金×日利率×当期日历天数，每月的还款额并不固定，而是随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。

　　同样以贷款20万元20年还清为例，按年利率7.47%算，第一个月还款为2078.33元，以后每月递减，最后一个月还清时还款838.52元。支付总利息为150022.5元，还贷总额为350022.5元。

　　计算公式：

　　计划月还款额＝(贷款本金÷还款月数)＋(贷款本金-累计已还本金)×月利率

　　累计已还本金＝已经归还贷款的月数×贷款本金／还款月数

　　两种方式

　　各有优势

　　同样20万元还20年，等额本息还款利息比等额本金还款多35782.2元。显然，“本金”的利息低于“本息”，可是，是否“本金”还款是最佳