商业房贷和自住房贷的利率一样吗 也可以享受7折的优惠吗

不可以的，商品房最多是基准利息下浮10%，也就是年利率5.346%
而且商品房最多的贷款额度是六成，有的仅五成，你可以用你买的商铺做抵押。只需要付首付。
如果你用自己的房子做抵押，就属于质押贷款，利率是要看贷款年限和额度及贷款人资信的。