如何认识城市规划与房地产开发之间的关系？

房地产开发，特别是商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发、商品房建设，当然也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。
首先城市规划是有层次的，有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，后二者又统称为详细规划。
各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。一般来说，城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三方面：
(1)指明房地产开发用地的方向和地段；
(2)确定房地产业的开发规模、时序和步骤；
(3)安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。
分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下二方面要更加明确：
(1)确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；
(2)指明各居住区、片区、组团的建筑及用地的容量控制指标。
详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，体现在：
(1)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；
(2)提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求。 因此，详细规划是对房地产开发进行完全的指导。
其中详细规划的基础内容：
第一部分是控制性详细规划：
涉及一系列控制性指标，对每一个地块的使用性质、开发强度和地段的景观风貌进行控制。其中指标体系又分为两大类，一类是刚性：包括八项指标，一是土地使用性质；二是建筑密度；三是限制高度；四是容积率；五是建筑物退“红线”的距离；六是绿地率；七是停车场的位置；八是社区的配套设施。
第二部分是修建性的详细规划：
修建性的详细规划就是结合建设项目，在控制性详细规划的基础上主要是对建筑群体和各项的配套设施进行具体的规划布置。修建性的详细规划不是法定的规划，可以在市场上解决。
城市规划与房地产开发的关系：
就其性质而言，城市规划也是政府行为；房地产开发，主要是由房地产开发公司承担，就其性质是企业行为。前者，要以人为 本，反映城市公众的意愿，保障市民的合法权益，坚持社会、经济和环境的协调发展；后者，主要是追求最大的利润，并克服房地产开发项目的周期长、投资大的不利因素，缩小风险因素，以期获取最大的经济利益。城市规划和房地产开发