房地产开发成本测算题目 贴现率 折现法

来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/06/08 10:23:34
某开发商购一块土地，面积为6000平方米，允许建筑容积率为2.5，预计建设周期为三年，项目全部完工后，一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为25000元每平方米，估计建造成本7000万。管理费用为建造成本的5%，销售房屋时广告费用为销售额的2%，房地产交易中卖方需交的营业税为销售额的6%，开发商购买土地缴纳的契税为交易价格的3%，去贴现率为12%，测算开发商承受的地价

去贴现率为12%? 应该是贴现率吧！
计算原理：净现值法即项目净现值为零!
面积为6000平方米，建筑容积率为2.5，则总建筑面积为6000*2.5=15000平方米.

总收益：项目销售收入（假设平均售价不变）
第一年：15000*50%*25000=18750万元
第二年：15000*30%*25000=11250万元
第三年：15000*20%*25000=7500万元
收益净现值为18750万+11250*（1-12%）万元+7500*（1-12%）2万元=34458万元

总支出现值：（都按第一年支出简化计算）
7000万元+7000万元*5%+34458万元*（2%+6%）+X（假设为土地总价）*（1+3%）

计算出X=23642 万元

结论:开发商能承受的土地单价为3.94万元/平方米,折合楼面地价1.58万元/平方米.

.
目前人们对人文、环境要求的观念已开始改变，容积率越小开发商利润越大，毕竟容积率高的还要花很多钱去修，容积率小的土地上面的每层空气都按平方米卖一样的钱，完全是空手盈利。因为：住宅价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的住宅，每平方米价格要高出一倍左右。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。