求房地产法试题答案2

案例分析题
3、甲企业通过划拨方式取得一幅国有土地使用权，并在该土地上建设了一栋办公楼，现甲企业将这座办公楼抵押给乙银行，同时甲企业又将这座办公楼出租给丙企业。
问题：
（1）甲企业能否将自己建设的办公楼、以及该办公楼占用的国有土地使用权抵押给银行，为什么？
（2）甲企业能否将自己建设的办公楼出租给丙企业？双方签订的租赁合同是否合法有效？为什么？
（3）如甲企业无力向乙银行偿还贷款，乙银行应如保保障自身的合法权益？
4、A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。
B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。
A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与陈某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了陈某。陈某不知该房已经卖给丁某的事实。
陈某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。
因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。
问题：
（1）若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？
（2）丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？
5、乙向甲购买一套商品房，甲、乙双方签订一份商品房买卖合同，合同签订后，乙向甲支付1/3购房款，甲、乙双方约定，待房屋产权过户手续办理完毕后付清购房余款。后甲反悔，拒绝将该商品房售给乙，并且要求解除与乙双方签订的商品房买卖合同，乙不同意，向法院起诉要求甲继续履行合同，交付房屋所有权。
问题：甲、乙双方签订的商品房买卖合同是否有效？为什么？
二、论述题