我看好一处二手房，但房本不够5年，还有一年到5年要交营业税，

1.直接办赠与过户，只收3％契税，免营业税和个税，风险就是赠与物的质量概不负责！房屋出现任何问题与原房主无关！
2.所做公正不是委托公证吧，应该是到公证处做合同行为公证！
新的公证法导致公证的法律效力大大降低！
利：省点营业税，不然肯定转嫁到你头上！
弊：
1）过户房主本人必须到场，明年你联系不到房主，花个几万十几万租个房子不合适！
2）由于房价增长过快，或者别的因素，导致房主违约或者要求你加价，你无能为力。明年能找到合适的房子吗？万一真的房价涨了，损失可就不小了！
3）出现问题，双方长期纠纷，房主无力偿还定金或拖欠，你就买不到房子了！

另：
先期房款一定要明确约定是定金，而不是订金，最好不要超过合同标的额的20%，多出部分一般就不认定是定金了！不过一般房主提前腾房的都会要求大额定金，估计至少在50%以上！
一般违约金不做特殊约定，为合同标的额的20%.你们可以协商将违约金定高些，这样对你的制约也比较大！

买者有一定风险.
可以签订购房合同,合同上购房时间为一年以后(满五年).付给一部分购房款,但对方要以借款的方式打借条给你作凭证.
待满五年时过户,全额付清房款,欠条同时归还.

不知道你是现金买还是贷款买?如果是现金买就简单了.去公证处花几百块钱做一份买卖公证就可以了,你可以把全部房款给他(一定要把他的生活费用查清),产权证原件和原房主的身份证,户口本,结婚证的复印件或单身证明原件都是你的了,公证期限不超过三年,反正就差一年就没有税了,一年以后再过户就行了,不需要原房主出面,房子是你的与他无关了.不过房证要想落你的名字就不能公证到你的名下,最好是夫妻之间,一个做完公证落另一个人名.
如果是贷款买的话,就不太保险了,就向楼上说的那样,风险是存在的.