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根据《担保法》之规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权归债权人所有。但该约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
所以你应当与朋友协议将该房子变卖，变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有。当然，你自己也可以购买，如你按15万购买，应当按15万上税，并将6万元归还给朋友。
针对补充问题：你们当时的这项约定不合法，现在如果你要定这套房子，也可以购买，但你需要花约6万元。如果你想不花钱拿下，恐怕不可能，毕竟是6万元啊！！！他即使不懂法，肯定也会咨询律师，不会这么傻让你轻易地将房子拿到手的。
你们完全可以签一个购房合同（你还享有优先购买权），但绝不是“补”！我再重复一遍：他不会这样傻的！！！

按15万上税

因为你们当初签定的是借款抵押协议，而不是购房协议。现在办理过户就需要按照房屋的时价交税。

按15万上税

你们当初签定的是借款抵押协议，而不是购房协议。现在办理过户就需要按照房屋的时价交税。

楼主，没那个必要，民间协议也是有效的，只要房子是他的，他欠你9W，并有协议不还给房子，只要你拿到房产证，过户可按9W,也可按5W或15W

15万

按15w，毕竟当时你们没过户