按揭还款是什么意思

“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

目前，商业银行住房按揭还款主要分为“等额本金、“等额本息”种方式。“等额本金”是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。而“等额本息”是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。

据测算，在还贷前期，“本金法”还本息的金额要比“本息法”。因此，当贷款利率下降时，“本金法”较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金要比“本息法”；反之，当贷款利率上升时，“本金法“吃”高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。换句话说，当利率走高时，两种方式还款的总额差会拉大；利率走低时两者额差则缩小。

举个例子：某购房者贷款50万元，贷款期限10年，当期贷款利率为504%。如果贷款期内利率未发生调整，选择等额本金法和等额本息法到期支付的利息总和分别为127万元和1375万元，两者相差105万元。假设5年后贷款利率下降为42%，在利率调整时，选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是2813万元和323万元，最后到期支付的利息总和分别为1217万元和1311万元，两者相差094万元。

反之，如果5年后贷款利率上升为558%，则“本金法”“本息法”期支付的利息总和分别是1305万元和1418万元，两者相差113万元。