美国房价水平

美国

　　政府介入分类供应

　　美国既实行政府介入住房理念，又不“大包大揽”；既有政府适度的社会保障，又由居民尽其所能负担住房消费的理论，亦即“住房分类供应”的理论。

　　实行分类供应的管理政策

　　美国住房制度包括四点，其一是实行住房分类供应；其二是对居民收入线进行划分；其三是提供足够的社会保障；其四是严格管理。

　　对高收入者供应商品房，并照章收税；对中等收入者供应含有一定社会保障的“社会住宅”；对低收入者供应由政府补贴房租的廉租屋。

　　居民收入线由政府划分，每年公布一次，因而每个城市的居民收入线各不相同。近几年，美国几个大城市的居民收入线大体是：户年收入在12万美元以上为高收入者；户年收入在2.4万－12万美元之间为中等收入者；户年收入在2.4万美元以下为低收入者。

　　对中等收入者实行两种社会保障：一、贴息贷款，包括对建设“社会住宅”提供贴息贷款以降低房价，也包括对居民提供购房贴息贷款，最长的还款期为30年（曾经有少数年份规定为35年）。开始有一段时间的贴息利率曾降至3%，后随经济发展而减少贴息，逐步提高利率，目前已经接近市场利率；二、减免承建商和居民的有关税费。对居民主要是在收入中扣除住房还本付息金额，从而减免相应的所得税。

　　对低收入者的社会保障方法是：让他们租政府规定的房租标准线以下的住宅，也就是租用旧一些、小一些的住宅，亦称廉租屋，房租超过户收入25%的部分由政府补贴。

　　由于中低收入者住宅含有社会保障，政府就理所当然地对其加强控制和管理。由政府控制户型、售价和供应对象。

　　政府适度支持和住房商品化

　　美国的住房分类供应主要特点和成功之处在于：首先，坚持政府适度支持和居民尽其所能相结合。政府如不给支持，广大中低收入者很难解决好住房问题。支持过了头，超过政府的经济承担能力，就难以持续推行。这就需要科学地确定政府支持的“度”。

　　其次，坚持住房商品化。美国的住房分类供应制度决定，高收入者购买商品房，中等收入者购买含有适度社会保障的商品房(社会住宅)，低收入者也到市场上租赁规定房