UC知道法律专家救急啊！！！
来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/05/22 19:31:06
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小区业主出租自有的车库是常事儿，承租人租来车库后，有的开起食杂店，有的办起棋牌社……家住铁西区的王老汉做梦也没想到，因为自己租出的车库被改成了食杂店，竟被物业公司告上法庭。此案也因此成了物权法实施以来，沈阳公开审理的第一案。
出租自家车库反成被告
60多岁的王老汉用了大半辈子的积蓄，在铁西区金厦雁翔苑花园小区买了一套住房和4个车库。已经退休安度晚年的王老汉，打算把车库租出去，权当是一项稳妥的投资。不久前，老汉以每月550元的价格出租了一个车库。承租人租下车库后，就把车库改成了食杂店，在小区里做起了买卖。出乎老汉意料的是，因为车库的用途被改变，自己被物业公司推上了被告席。
10月25日，这起颇为典型的民事案件在沈阳张士开发区法院进行了公开审理。作为原告的小区物业公司，以王老汉私改车库、影响园区的管理秩序为由，要求被告停止出租行为。
对于指控，平时喜欢读书看报的王老汉则搬出物权法进行抗争，“我是房屋和车库的主人，我当然享有出租车库的权利。最新实施的物权法强调，所有权人有四种权利，占有权，使用权、经济收益权还有对房产的处置权。处置权就指我愿意卖谁、租谁、借谁都可以。物业公司凭什么告我？”
物业称业主违反“契约”
物业公司方面则强调，物权法虽然确定了业主的权属关系，但并没有说业主在自己的权属范围之内，可以任意进行自己的行为。物业公司的张总经理拿出《金厦雁翔苑物业管理服务公共契约》表示，这份管理服务公共契约是业主在办理入住手续时，与物业公司双方签订的。王老汉违反了契约第三章第25条：房屋出租时，业主与承租方应到物业登记。契约中还规定，业主不得改变房屋外貌和用途。“他把车库改为食杂店，并且把原来的钢制的卷帘门改成塑钢窗的平拉门，破坏了车库的外观，完全影响园区的管理秩序。”张总补充道。
对此，王老汉则反驳称，这份契约的盖章单位是物业公司下属单位——金厦雁翔苑物管处，其不具有法人资格，因此合同无效。
法庭当日未作出当庭宣判。
[观点交锋]
物管应不具备法人资格
企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业的分支机构、职能部门本身属于企业法人的组成部分，虽然可以在核准登记的经营范围内从事经营活动，但没有独立的法人资格，对其管理的财产也没有独立的处分权，也不能独立地承担民事法律责任，所以，它们只能按照企业法人的指示开展业务活动，而不能擅自以自己的名义为他人的债务作保证。
法人资格具有四个条件:
⒈依法成立的;
⒉有自己独立的必要经费,能够独立进行财务上的核算;
⒊有自己的生产经营场所
⒋有自己的名称,商标等
很明显，物管不具备法人资格。
如果物业公司有授权给物管处，那么它就有权力在契约上盖章。
《担保法》针对实际中大量存在的一些企业的分支机构经法人授权后，可以以法人的名义独立开展多项业务活动的现状，规定企业法人的分支机构在取得法人的书面授权后，可以在授权的范围内提供保证。对于这些企业法人的分支机构对外作保证人的情况，法律作了严格的条件限制。第一，企业法人的分支机构提供保证的，必须有法人的书面授权，明确授予分支机构提供保证的权利，没有书面授权或只有口头授权的，分支机构不得提供保证。第二，法人的书面授权应当明确授权范围，授权书应详尽、规范、确定不能含糊。
《担保法》第十条 企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。
企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。
但是本案后来有所改变.
金厦雁翔苑物业公司与王老汉签定的《金厦雁翔苑物业管理服务公共契约》合法有效。其主要理由有以下几点：首先，根据《合同法》第五十五条第二项“具有撤消权的当事人知道撤消事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤消权，撤消权消灭”，案件事实中，王老汉授权其女儿签定该契约，该授权行为有效。但在王老汉明知物业公司存在强迫行为的情况下未作出反抗，视为放弃撤消权。其次，金厦雁翔苑物管处为金厦雁翔苑物业服务公司的下属单位，其签章行为具有物业公司的授权。该签章行为合法有效。
王老汉将车库出租并改为食杂店的行为属于违约行为。其主要理由为，房屋出租时,王老汉与承租方并未到物业登记。该行为违反了《金厦雁翔苑物业管理服务