高分求救!!!!楼房估价:!!!!!!!

每个地方的房价不同，，不知道您那里多少钱，，所以只能给你下面的内容作为参考

房屋价值的评估首先需要一个基准价，基准价一般以同区同类的一手楼盘为标准，楼盘各个方面的因素越相似越好。以这个一手楼盘的均价作为基础，再在之上增减计算，即可得出该二手楼的相近价格。其计算如下：

1、房屋折旧

房屋折旧是指从房屋竣工后即进入折旧期，房屋的价值会随着时间而按比例下降。混合结构房屋折旧期是50年，因此每年折旧率为-2%；框架结构房屋折旧期是60年，因此每年折旧率为-1.67%。

2、符合旧房特点的房屋的价值扣减为-10%。

符合旧房特点是指房屋内部设计布局落后、功能陈旧或三小(小厅、小厨、小卫)。

3、层不同的影响：

房屋的价值会随着楼层的不同而存在些差异，计算中基准价对应的是首层房屋的价值，则2层、5层和6层房屋的价值在基准价的基础上下调3%，7层房屋的 价值在基准价的基础上下调5%（房屋起脊除外），3层和4层房屋的价值在基准价的基础上调3%，顶层房屋的价值在基准价的基础上下调5%。如果无南向窗户，则房屋的价值在 基准价的基础上下调5%。

4、环境因素

房屋周围的环境好坏对房屋的价值有很大的影响，因此无物业管理房屋的价值应在基准价的基础上下调5%，而附近有省、市重点小学的房屋的价值应在基准价的基础上调15%。

5、心理因素

人们买二手房一般有顾忌在心理上会有所顾忌，因此房屋的价值应在基准价的基础上下调8%。 实际操作中忽略此条。

分析：

吴先生经过市场调查发现，相同区域同等条件的一手商品房房价为5500元/M，因此吴先生的旧房子的价值具体如下：

1、该房子建筑面积为130M；

2、该住宅建于1995年，房屋结构为混合一等结构，故折旧率为8×(-2%)=-16%；

3、不属于“三小”，免折旧；

4、该住宅为顶层，朝向为南北向，折旧率为-5%；

5、有物业