导致商品房价格偏高的因素

我国商品房平均销售价格在经过1993～1999年的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年和2005年进入大幅度提升状态。导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，包括土地价格上涨、开发商利润率的大幅度同时等。鉴于全国每年商品房竣工面积均大于销售面积，需求因素并非价格上涨的决定性因素。

　　一、工程造价对住宅和非住宅 商品房屋销售价格的影响

　　从住宅与非住宅销售价格与工程造价看，工程造价在住宅销售价格中占比较高，1996～2004年期间工程造价占住宅销售价格的比重在52%～61%之间，占办公楼等非住宅销售价格的比重在41%～52%之间。

　　从工程造价对销售价格的影响看，工程造价波动对住宅销售价格的影响也大于对非住宅销售价格的影响，但工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响：

　　(1)1996～2000年期间，住宅销售价格上涨343.4元，工程造价上涨78.7元，占销售价格涨幅的22.9%，销售价格涨幅中的其余70.1%是由土地价格上涨、利润与销售费用等其他因素价格上涨拉动的。非住宅销售价格上涨268.2元，工程造价下降了117元，工程造价之外的其他因素价格上涨使非住宅商品房销售价格上涨了143.6%。

　　(2)2000～2004年期间，住宅销售价格上涨600.6元，工程造价上涨277.5元，占销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。非住宅销售价格上涨561.2元，工程造价上涨186.8元，占销售价格涨幅的比重为33.3%，其余66.7%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。

　　二、土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响

　　从近年来土地交易价格指数与商品房销售价格指数的变化可以看到，不同用途的土地交易价格上涨幅度有较大差别，对商品房销售价格指数的影响也有较大差别，土地交易价格指数上涨较高的商品房销售价格指数也较高。

　　1.2001～2005年期间住宅土地交易价格指数上涨幅度最大，2005年比2001年上涨49%，销售