外地人购买北京农村小院需要注意什么

如果有房产证，就无需公证。如果没有房产证，就只能办合同公证，不能证明产权归属，实际上起不到依法保护产权的作用。

国家规定城市人口不能购买农村宅基地,买完了也不受法律保护,公证也没用的.法律不承认.

签订房屋买卖合同的前提是，要看这个房子的用地是不是国家允许的住宅用地，有没有住宅开发权，也就是说要看它合不合法。因为现在农村有很多利用宅基地等集体土地来违规开发住宅的情况，也就是所谓的乡产权房，现在国务院已经明令禁止这类土地的开发，已经开发的是违法住宅，具体来说，购买乡产权房存在六方面风险：

第一，购买乡产权房存在较大的法律风险，这个弊端在《物权法》等相关法律法规的相关规定没有出台之前是不可回避的，因为乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。法律提供给商品房的相关保障与救济制度大部分对乡产权房是无效的，人民法院针对商品房买卖制定的司法解释也无法适用于乡产权房。

第二，政策风险，在购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果遇上房管部门整顿房地产市场，可能就会导致该项目停建甚至被强迫拆除，那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，进而陷入进退两难的困境。这种情况在北京市房山区的一些乡产权项目就发生过，现在还有的业主没有要回房款。

第三，如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。

第四，商品房开发过程中其大量的开发资金是需要政府和银行进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设，所以其开发资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在一定风险。

第五，由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径可能会不太畅通。

第六，购买乡产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，会加大购房人的资金压力，并提前将全部购房款交付开发商也存在一定的风险。

如果说利的话，当然是价格低廉，但要得到这个确实的利是有前提的，那就是冀希望于购买这类房屋的人众多，到时候法