关于建厂房及土地使用问题

《物权法》强调不动产登记效力，但不否定合同的作用

《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律登记规定。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第六条和第十条规定表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭生效的要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外主要有两种立法体例：一种是登记生效主义；另一种是登记对抗主义。我国民法界多采用登记生效主义立法体例。我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》以及最高人民法院的有关司法解释也采用这种体例。《物权法》关于不动产物权登记生效的规定，也有利于保持我国法律的连续性。

《物权法》第九条第一款规定的“法律另有规定的除外”，主要包括三个方面的内容：一是《物权法》第九条第二款规定的依法属于国家所有的自然资源可以不登记，主要原因是我国的《宪法》和法律的规定就是最好的公示。二是《物权法》第二章第三节第二十八—三十条规定的物权设立、变更、转让或消灭的三种特殊情况：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。第二，因受赠或继承取得物权的，自继承或受赠开始时发生效力。第三，合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。当然，《物权法》第二十八至三十条规定享有的物权，处分该不动产时，按照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生效力，《物权法》第三十一条对二十八条至三十条的三种特殊情况作出的限制性规定，主要是出于交易安全的考虑。

不动产登记是针对物权变动所采取的一种公示方法，但登记并不是针对合同效力的行为。如果当事人之间已就物权的变动达成合意，而未办理登记，合同仍然有效。《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭的不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同的效力”的规定正体现了这一点。