卖房但是现在不能办交易手续，合同应该怎样写？

我胜利油田的朋友前两年福利分房分得一房，如今想36万卖掉，已经初步和买方人协商好了，现在存在这样一种情况：
1、胜利油田社区的房子目前都没有产权，交易只是在社区内部交易，买房人满足这一条件。
2、按照规定房子2两年以后才能在社区办理交易手续。
3、因为没有产权证，社区内部交易只收取手续费。
问题来了：
1、现在买主要一次付清购房费，入住。但是房子要2年后才能办理手续，这样定的合同有效吗？
2、朋友卖的价格是按照现在的政策的价格，36万就可以。如果两年以后社区政策有变，比如产权证下来了，要按照国内正规交易程序，那还要缴纳个人所得税、营业税、印花税等这就有7万多呢，按照现在36万的价格卖给他就很不和算了，请问这样在双方的协议中如何表明才能使得朋友的得到利益呢？
3、这种情况可以公正吗？
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