已交首付，贷款还没办下来，怎么才能退房？

付了首付的期房， 按揭还没下来， 可以退房，违约金为房总款的20%。

《担保法》第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

已交首付，贷款还没办下来：

1. 若为自身原因，需按照合约，同开发商协商退房，并缴纳违约金；

   如果开发商不同意退房：

   ① 可以委托开发商的销售部的人员为寻找其他的客户，将房子转手。

   ② 委托中介公司帮您转让房屋。

   
   

2. 若为开发商原因，按照合约，开发给与违约赔偿，并退还房款。

如果你的贷款还没有办下来，最好想办法让银行暂时不要放款（如果是因为你的资料手续还不齐最好），一旦款放下来，你就一点主动都没有了，因为开发商更看重的是银行70%的按揭，你30%的首付只是银行放贷款的基本条件，如果贷款迟迟放不到位，到时着急的是开发商。
至于退房，现在的市场卖一套房难度比以前大多了，正常情况开发商肯定不会退给你的。你自己翻翻看合同，应该有你违约的规定，想办法违约就是了。
另外，现在的市场处于低谷，但不是所有的城市房地产情况都很糟糕，中国还没到那种程度。所以建议你再考虑一下退房的问题，搞清楚开发商一期延迟交付的原因再做决定，年前实际上是开发商最困难的时间，这个时候买房，价格上应该是有不少实惠的。

如果你是商品房预售，则开发商没有预售许可证，你签订的合同就是无效的，当然可以退房。
如果合同中有约定的情形出现，你享有解除权的话，你也可以申请解除合同。
所以，首先看你们的合同是怎么约定的。
另外，就是关于您说的第一套房屋已的问题，房屋延期交房一年多，是可以请求开发商承担违约责任，如果没有接收房屋，你也有权利解除合同。

一般来讲，很难，合同有效的情况下，除非是因开发商的原因导致无法办贷款，这不算你违约，你可以解除合同不承担责任，甚至要求开发商