这种房子能不能买

1、他们不是开发商资质，按规定是不能开发商品房的
2、你说的情况应该是集资房，房产证有栋证但没有分户的证，如要办分户的房产证，需整栋楼的人都同意才能统一去办，那样需补交一定的差额才能办到，相当于你买这个房时的价格优惠在这一环节又被拿回去了。
3、物业没有的可能性非常之大，越是小的楼盘物业赢利的能力越差越不愿意接手，况且不是商品房。
4、商业用地水电费标准是按商业标准收的，比住宅标准高不少。
5、其他的比如你拿不到证无法自由上市买卖，无法靠这房子抵押贷款融资，如遇拆迁，你的权益得不到充分的保障等。
现在你还是要搞清楚他这个房子的性质到底是什么，你可以到房产局去查询一下看他们有无正规的备案，是不是商品房，或者咨询一下房管部门的人这栋房究竟是什么性质。从你的描述来看我觉得集资房的可能性大一些，应该是取不到预售许可证的，除非其投资价值很大，否则不建议你买。

具体看五证两书：《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》。《商品房销售（预售）许可证》。

其次有个问题 商业用地使用权是40年
商住两用是50年
水电费、物业费什么的都是按商业标准来收
所以说商业公寓里住不太划算

至于你后面的几个问题那是你和楼主的协议问题了

其实建议买个明明白白的房子，毕竟安个家不是开玩笑的 谁也不想以后有什么闹心事

第一，先到所在地区的房产交易中心或者土地管理中心去查询该土地是否可以被开发用于建造房屋，发展商是哪一家。有没有资质。

第二，地皮建造的房屋是否可以被买卖，到房产交易中心或者土地管理中心去查询该地皮的开发商是哪一家。有没有资质。

第三，假如以上的发展商没有问题，开发商没有问题，那么就可以考虑购买了。

第四，在签订买卖合同时候，销售商（当然假如发展商，开发商，销售商都是一家的话，也是一样的）是否和买家约定假如办理不出房产证的话，对于发展商/开发商/销售商，是否有承担赔偿义务/赔偿金额的相关约定，假如有的话，而且约定的数额是买家的你能够认可的话，个人觉得，可以去购买，假如没有约定相应的赔偿义务或者赔偿金