抵押、执行的问题

广东胡律师：

补充回答；如果是他唯一房产的话法院拍卖不了，那你也就只有等他有钱了再还。

债务到期后你到法院去申请，由法院进行拍卖。

未经法院调解或判决，你不可以直接申请实现抵押登记或拍卖（登记机关不会接受你的申请）；
如果要通过法院拍卖，必经程序是到法院提起诉讼，判决书（或调解书）生效后，你再申请法院强制执行；
在起诉之前（或法院开庭之前），你可以先申请诉前（或诉讼）保全，请求人民法院先将他的房屋查封起来（在房产局办个手续即可），以免在执行前他先将房屋卖掉走人（此举对他也是一个精神压力，这样做了，他出于面子，有可能积极还钱）；
在以人为本的今天，要拍卖房屋还债的可能性很小，同时法律也有规定：不能影响被执行的生产生活；
法院在执行过程中，可以穷尽一切执行手段，替你执行到位（不一定通过拍卖房屋），如：扣押其它财产，划拨银行存款，拘留等；
如果你不及时起诉，有可能超过诉讼时效，到时候你的债权将无法得到法律的保护。

1）如果你和债务人协商一致，当然可以直接拍卖了清偿你的债务，如果没有，则必须走法院诉讼、执行程序进行拍卖；
2）不知道你抵押房产是否登记，如果没有去房产部门登记，则抵押权不能设立，你的债权只能相当于一般债权而受清偿，法院对抵押权也不会支持的,但你不影响你查封、拍卖这个房子，影响的是优先受偿权；
3）如果执行时他们一家都在这个房子内住，而同时又没其他房子的话，法院一般不会强制要他们搬出的，除非，该房子较大、豪华或者地脚好，可以给他们换一个小的、地脚差的房子进行置换执行，他们异议是没有权利提的，但这是法院执行必须考虑的，出现这种情况，在你各方面关系都到了，最最最最好的结果是给他们租个房子住着，然后拍卖抵押房产。

除非你和债务人对用抵押权行使达成合意，只是对如何处置抵押房产有争议，可以向申请法院拍卖；否则必须向法院诉讼行使抵押权。你不可以直接去申请拍卖行拍卖。如是生活必需房产，不好执行，除非你能提供周转房。