达人帮我计算下房贷

本人和准老婆在珠海西区买了一套房子，由于没钱装修，两个人上班又在市区，所以在市区又租了一间房子，压力颇大。现在想换一套市区的二手房。言归正传，买价是3300，面积120平方；如果卖价是3800的话，请各位达人帮我算算有没有赔钱？买房时间是2007年5月1日，从2008年3月22日开始第一天月供，20年供，首付3成，第一套房待遇。详细的我给加倍分，谢谢

一、买价是3300，面积120平方；如果卖价是3800的话，请各位达人帮我算算有没有赔钱？

1、你买价3300，卖价3800，肯定不会赔钱的。除非你在N年后，才以3800的价格出售，那时，按资金的时间价值折算到目前金额，不到3300，那你的报酬率达不到要求的最低报酬率，肯定赔钱了。

2、如果不考虑货币的时间价值，假设你在2年内出售，全额计征营业税，那营业税税额也只是：3800*5%=190元，远远小于3800-3300=500元。加上城建税和教育费附加，流转税：190*（1+7%+3%)=209元。
印花税：3800*5/10000=1.9。
地方教育费附加：190*1%=1.9左右
土地增值税：（3800-3300-209-1.9-1.9）/(3300+209+1.9+1.9)<50%,适用30%的税率，交税：（3800-3300-209-1.9-1.9）*30%=86.16
个人所得税：（3800-3300-209-1.9-1.9-86.16）*20%=40.21
所以，按最大交税额度来看，你净赚每平米：3800-3300-209-1.9-1.9-86.16-40.21=160.83元。

如果你持有普通居住房产2年以上，5年以下，可享受营业税按差额交税的优惠，即只交每平米（3800-3300）*5%=25元的营业税。

如果你持有普通居住房产5年以上后出售，可享受营业税免税的优惠，相应城市维护建设税和教育费都不用缴纳。

你还有可能享受土地增值税免税和个人所得税减税的优惠政策。

总而言之，不考虑货币时间价值，你3800元每平米卖出3300元买入的房子，肯定是赚的，至少每平米赚160.83元。

3、如果你考虑资金的时间价值，你持有房产2年后卖出，按每平米赚160.83元计算，你的年收益率可大致算出为：[（3300+160.83）/3300]^1/2=2.5%
此时，你的最低期望收益率必须低于2.5%，你将该房产以3800元的价格卖出才划算。

二、你20年每期还款折成的现值为：3300*120*70%=277，200元。