债权人（抵押权人）持有抵押人（房屋所有权人）的房产证但没有办理抵押登记，能否认定抵押关系成立？

《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对房地产的抵押已经做出了明确规定，故担保法实施后有关房地产抵押应当严格适用担保法及有关解释的规定。当事人所成立的抵押合同没有按法律规定办理抵押登记的，抵押合同未生效，抵押关系没有成立；同时，进行抵押的房地产必须是法律没有规定不得抵押的财产，否则抵押合同无效。抵押合同在担保法生效之前成立的，抵押人已经将房产证或相关的权利证书交由抵押权人持有的，有没有到房地产主管部门办理抵押登记不影响合同的效力，可以认定抵押关系成立，但抵押合同只对双方具有约束力，抵押权的行使不能对抗善意第三人。如双方对办理抵押登记有约定的从其约定。另外，造成合同不生效或者无效，抵押人存在过错时抵押权人可以追究其缔约过失责任。

对抵押登记的法律效力,我国法律兼采生效要件主义与对抗要件主义。生效要件主义即非经登记,当事人订立的抵押合同不能生效。对抗要件主义即抵押合同未经登记也可生效，但不发生对抗善意第三人的效力。

应办理抵押登记

对于不动产，登记作为生效要件，不登记抵押权不成立。但是需要注意的是，不登记只是抵押权不成立，不影响抵押合同的法律效力，抵押合同从成立时生效，另外提醒你抵押合同必须以书面要式行为订立。