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根据《婚姻法》、《继承法》的相关规定，该房产为秦某夫妇共有，秦妻去世后，该12间房中的6间为秦妻的遗产，秦某、子、女各得2间。秦某遗嘱中确定12间房由子继承超出了自己个人财产范围，该遗嘱超出的部分认定为无效，秦某的处置权为该12间房中的8间，秦某对于该8间房的处置是有效的。
基于上述情形，该12间房的分割为女2间、子得秦妻遗产2间加上秦某遗产8间共同10间房。

1.如果此房是秦某婚前所建：
遗嘱合法有效12间房都有其子继承。
其他财产根据赡养被继承人的多分不赡养或进的赡养义务少的应少分的原则分配。

2. 如果此房是秦某婚后所建：
那秦某的遗嘱只有部分有效。所有的财产秦某其妻有一半的所有权.
秦某妻子死后她所有的财产（一半）由她的丈夫，女儿，儿子（养子与亲生的一样在法律上）共同继承。

这样一来秦某的遗嘱也就只有8间房是有效的，秦某的儿子应继承8+2 (这两间是其母亲的遗产所分)共10间房子 其女得2间。
其它财产其子应得较多部分为原则（具体要双方协商和法官掌握了）。

根据继承法的相关规定，结论是女2间、子得秦妻遗产2间加上秦某遗产8间共同10间房。

秦某的遗嘱没有法律效力。依据遗嘱法规定，四合院的房产应属于秦某夫妇共同财产，秦妻去世后，四合院房产秦女依法有部分继承权，秦某只拥有部分房产，秦某不能将女儿应得的房产用遗嘱形式交由养子继承。因此秦某的遗嘱无效。