UC知道关于房子产权分配及买卖过户的问题
来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/05/23 19:58:12
我和妻子现在在北京工作，看好一处二手房，这座房子的情况是这样的：
房子的产权是一对老夫妻的，老夫妻是再婚的，再婚前老头有一个成年的女儿，多年来一直在国外居住，老太太再婚前也有一个成年的儿子，一直在上海居住。老头和老太太是在结婚后，老头单位分了现在的房子，并且老两口也买下了房子的全产权。去年的时候老头去世了，没有留下遗嘱，现在房子一直是老太太自己居住，老太太现在想卖掉房子，去上海和自己儿子住一起，但是涉及到老头的女儿还有部分产权，所以老太太跟国外的那个女儿联系了多次，希望她能回来处理一下房产的问题，但是一年多来，女儿一直推脱回不来，直到现在无论怎么联系，女儿不再有任何回复了！
老太太说她咨询过律师，她有这房子的四分之三产权，国外的女儿那里有四分之一产权，我想问的第一个问题是:老太太的这种说法对吗？
我和妻子现在一直在北京租房子，看中的这套房子就在我们单位附近，感觉真的比较理想，我和妻子商量想买这套房子，但是存在上面的问题，我想问的第二个问题就是：我是否可以先从老太太那里买下这个房子的那四分之三产权，我们直接入住进去，然后等国外的女儿回国的时候，再跟那个女儿商量购买她手里的那四分之一产权？这种方式是否可行？未来我们可能承担的风险有哪些？
另外老太太跟我们提过，她可以想办法给我们先过户（详细方法她没说，但我估计可能是伪造女儿的授权书之类的），过完户后，她拿出四分之一的房款打给国外的女儿，我想问的第三个问题是：老太太如果真的能办成给我们过户，那么如果将来国外的女儿回国之后不承认这个交易，那么我们在过户已经成为既定事实的情况下，法律上有什么措施？对我这个买方有什么不利的影响？
最后一个问题：目前这种情况，我们怎么才能风险尽可能小的情况下，买下这座房子，大家有什么建议？
问题比较多，谢谢大家了，回答有用的，肯定追加分数！再次谢谢了！
您好，朋友，我能给您提供的法律建议有：
1、问：老太太说她咨询过律师，她有这房子的四分之三产权，国外的女儿那里有四分之一产权，我想问的第一个问题是:老太太的这种说法对吗？
答：这种说法是正确的，因为该房可以视为老头与老太太的夫妻共同财产，假使该房价值100万，则在老头去世后，首先化出一半，即50万属于老太太的个人财产，剩余的50万，由处在第一顺序继承人的老太太及老头的女儿来平分，即每人25万，所以说她有这房子的四分之三产权，国外的女儿那里有四分之一产权。
2、问：我是否可以先从老太太那里买下这个房子的那四分之三产权，我们直接入住进去，然后等国外的女儿回国的时候，再跟那个女儿商量购买她手里的那四分之一产权？
答：原则是可行的，但是程序上很难允许，因为你们购买房屋，要想取得房屋的所有权，必须以房产变更登记生效。对于此存在继承争议的房产，是需要有继承权的人来表态的，如果该老头的女儿能明确表示放弃继承权，则可以办理。如果不能明确表示或者拒绝，则办理过户手续有困难
3、问：老太太如果真的能办成给我们过户，那么如果将来国外的女儿回国之后不承认这个交易，那么我们在过户已经成为既定事实的情况下，法律上有什么措施？对我这个买方有什么不利的影响？
答：女儿可以以不知情或者伪造授权书等为理由起诉，但是存在两种情况，第一种就是你们不知情，在这种情况下，你们作为善意第三人没有责任，房屋过户是有效的，也是成立的，女儿如有异议，只能向老太太主张自己的权利。第二种，就是你们知情，这种情况下，你们作为第三人串通卖方过户，女儿如果有证据证明你们是知情的，则可以要求撤销该过户手续。
希望我的答案您能满意，如果还有什么不明白或者想咨询的，可以HI我
1、老太太没有3/4的房产，因为继承法规定，夫妻继承50%遗产，其余50%由其它继承人继承
2、私自交易，你本身是知道的，则不是善意第三人，对你不利。其实可以起诉至法院，对遗产进行处理，诉讼请求可是：房屋归老太太所有，老太太补偿其余继承人对应的价款
3、老太太如果在跟你交易时房产证上是她的名字，而你也不要问怎么弄的，在不知情的情况下法律风险最小
建议此类情况，还是走正常手续，如果老头的女儿回不来，可以做一个经过认证的公证书，寄回来，委托老太太