买二手房的问题!!!

原因是这样的:
一个04年建立好的社区60多平米,老人住装修老套,不喜欢,卖16万,小地方,怎么和卖家讲价?能讲到12万吗?我什么都不喜欢,但那房子就在妈妈家隔壁比较方便除了方便以外没有任何喜欢的地方,采光也不好,现在物业还没给房主发房产证我怎么才能以不吃亏的方式买到这间房子?

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