购买农民的拆迁安置房的法律问题与将来的处理办法

来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/06/01 06:49:49
本人在2004年时与南京郊县一农民（称为房主）签订了自己写的《房屋买卖协议》，写明购买房主将要安置的房子，土地性质为集体土地，并交清了90%的费用，约定尾款在过户后付清，并注明房主违约的话赔偿已付房款的50%作为违约金，协议上没有写房子何时交付。等了3年，07年6月份终于盼来了房子，房主却要我多付20000元才肯交付房子给我，并说我们自己签订的协议无效，说法律上只承认20%的违约金赔偿。无奈，又借了2万元交给房主，房主说在房子交钥匙时在物管处可以更名，以后可以领取产权证时将会按照物管处的登记姓名，结果到了拿钥匙办理入住手续时名字又更改不了了！

所以我想提几个问题：
1、我和房主签的购房协议是否有效？是否存在2年的诉讼期？假如房主违约，50%的赔偿可否实现？
2、假如可以领取产权证时，房主以他本人名字领证，然后再以过户的形式转给我们，那时他再以协议不生效要求增加房款该如何处理？
3、想去公证处公证，又听说没有产权证不受理。我可否公证这个交易，并且约定“在该房屋可以办理产权过户手续时，如出卖人不按照协议覆行，出卖人按日向买受人支付累计已付房款总额千分之五(以出卖人收款日期为准)的违约金”。这样写在法律上可否承认？是否超出了赔偿违约金的极限？

此房纯买来住的，办不到土地证没关系，只要求产权能过户到我名下就可以了，中国人的传统是“安居乐业”，不能一直悬着颗心住在别人的房子里。请懂法律的朋友和熟悉二手房交易的朋友伸出援手，并提供可行的处理方法！万分感谢！
各位看官看一下这个帖,我购买的就是这个小区的房子,法院还是可以判决有效的吗?
http://njbbs.soufun.com/1810109260~-1~676/6659452_6659452.htm

1、我和房主签的购房协议是否有效？是否存在2年的诉讼期？假如房主违约，50%的赔偿可否实现？
答：买卖协议是有效的。合同只要没有违反法律的禁止性规定就是有效的。

2、假如可以领取产权证时，房主以他本人名字领证，然后再以过户的形式转给我们，那时他再以协议不生效要求增加房款该如何处理？
答，可以起诉其违约。

3、想去公证处公证，又听说没有产权证不受理。我可否公证这个交易，并且约定“在该房屋可以办理产权过户手续时，如出卖人不按照协议覆行，出卖人按日向买受人支付累计已付房款总额千分之五(以出卖人收款日期为准)的违约金”。这样写在法律上可否承认？是否超出了赔偿违约金的极限？
答：具体公证事项可以到当地的公证处进行咨询。合同在没有约定违约金的时候赔偿的是实际损失。法律没有规定约定违约金的比例。

您所咨询的问题比较复杂，建议您找当地的律师帮助吧。

按有关政策，安置房一般是不能交易的，如果要交易也必须经过一定的年限。因此上述合同是无效的。

虽然“法不禁止即可为”，但是《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”

合同无效，农村宅基地建设的房屋不得向城镇居民出售。

选我的答案好吗?谢谢!
到哪都是做人,长点出息