房屋预售合同是否登记

这位哥们，你提出的问题很有技术含量啊！我不太确定我的答案是否正确，但是你可以作为参考。
关于因商品房的预售合同而取得的排除他人物权变动的权利性质上属于债权，只是法律上赋予了他物权的效力。但是正因为它本质上是债权，所以法律对它的变动或者实现还是给予当事人意思自治的，这样就有了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定。
至于新的物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，这是针对不动产物权的规定。换句话说就是它并不是对上述司法解释的相反规定，它们规范的不是一个行为。
关于不动产物权的登记我国的立场是物权变动以债权行为有效为前提，登记是物权变动的生效要件。可以说对物权的取得或者转让的登记是有着严格的规定的。而商品房预售登记，登记后的效力仅仅是取得了对该房屋的排他性权利，并没有真正取得该房屋的所有权，不属于不动产的物权变动种类，所以说该登记行为实行与否依当事人约定而不从法定。
我想你是没看明白物权法，关于不动产转让合同生效是不采登记生效的，即合同成立即生效，而登记是设定不动产物权的生效要件，登记行为与合同生效没有必然联系！最后明确地告诉你，商品房预售合同是既不采登记备案原则也不采登记生效原则的！因为那个司法解释仅仅规定了预售合同登记备案可以作为当事人约定的合同生效要件，但是并没有说一定要登记备案啊！！

我想你弄错了，前者所指的登记是指《商品房预售合同》在房产管理部门的登记备案，因为合同的备案不是商品房买卖合同的生效要件，所以，不能因未经登记备案而主张合同未发生法律效力。
而后者所指的登记是指不动产的所有权登记，根据我国的法律规定，不动产是以登记为公示原则的，未经登记就不能享有合法的所有权，其权利就不受法律的承认和保护。

首先应该肯定你的问题的确有技术含量 呵呵 同意楼上观点 楼主的意思是对<物权法>的第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 和现行的司法解释的交叉问题