房地产投资分析报告

1998年住房改革后，房地产业高速发展，日益成为推动国

民经济发展的主要力量，它在社会经济生活中的重要性日益突出。

作为商品，房地产有其特殊的特点：不可移动、建设周期长、

可作为投资品、使用期长。所以，房地产业呈现出不同于其它产业的

情况。

供给方面，由于房地产不可移动，所以房地产业的地域性非

常强，跨地区经营困难较大，产业集中度较低。我国房地产业是劳动

密集型和资金密集型产业，技术水平低，劳动效率低，企业规模小，

资产负债率高。这几年，房地产业发展较快，房地产供给增长迅速，

企业的效益较好，不少资金投入到房地产业来。由于土地制度的原因，

政府对房地产供给有很大的控制力。

需求方面，房地产中住宅是人们的必要消费品，目前城市居

民在住宅上的消费较少，有较大的增长潜力。从人口增长以及城市化

进程来看，在未来的20年里，房地产需求是会很旺盛。而且目前我国

人均居住状况的改善也需要增加大量的住房来解决。作为投资品，房

地产受到越来越多的关注，总体上投资需求还不是房地产市场上的主

导力量。

整个市场虽然由于销售的增长，空置率近年来有所下降，但

空置的房地产面积上升，以及投资过于乐观，租金收益走势和房地产

价格的背离，风险有所上升。市场出现调整的可能加大，但由于需求

的长期增长，以及政府对供给的控制，调整的幅度不会很大，因此对

于未来房地产行业的情况，我们是谨慎乐观的。

由于建设周期长，以及投资的影响，使得房地产的价格波动

大，国际上的教训很多。我国房地产价格有上涨的趋势，各地的情况

差别很大，2003年上海的房价超过北京，成为我国房地产价格最高的

省市。目前我国房地产业有三次“启动”：1992年、1998年和2002