这到底是赠与合同还是抵押合同

根据物权法第179条
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

但是比较遗憾，物权法是今年10月1日起生效的，一般来说新法颁布施行后对其生效前所发生的行为是没有溯及力的，那么，依然应根据担保法第40条关于抵押合同的禁止的规定来处理：
订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有

而且，不管是担保法还是物权法，以建筑物为抵押物时，都应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。所以，没办理抵押登记手续的话，这份合同不能视为抵押合同

而把它视为一个附条件的赠与合同的话，对债权人是非常不利的，根据合同法第186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与
如果该赠与合同经过公证，那么是不能撤销的，但是未经公证的话，赠与人仍然拥有对该赠与合同的单方解除权

由于对方在合同中约定的标的物事实上并不存在，属于合同法第54条中规定的“一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”，所以你有权可以让法院请求变更或撤销该合同

这个合同中“自愿将立达博兰*号楼*门***室房屋产权无条件转给常**所有”是赠与还是抵押？
答：属于违约条款。

但是这份协议没有经过公正，抵押有效吗？
答：没有违法法律禁止性规定的合同都是有效的。

你不要再搞文字游戏了，这个既不是赠与合同因为它不是无偿给付别人财产的;当然也不是抵押合同，因为并不存在所谓抵押的意思表示，也没有相关的抵押的手续。而且，由于涉及到的房产实际上并不存在，因此这一材料只能证明曾经存在欠款的事实而已。
如欠款人不还款，可诉讼解决。

这是债务人单方作出的还款计划或还款承诺。
因为抵押是指债权不能实现时就抵押物优先受偿，但上面债务人立的字据是债务人决定用房屋产权来偿还债务，并不符合抵押的特征。且未作抵押登记，抵押不成立。
赠与是一种单方无偿付出的行为，在此，债务人是用房屋来偿还她的债务，决非赠与行为。
最后，