如何规避转租合同无效的问题?

来源:百度知道 编辑:UC知道 时间:2024/05/15 02:52:53
出租人与承租人签订了一份房屋租赁合同,合同明确约定未经出租人同意不得转租。现有一第三人和承租人提出租房要求,承租人也有转租意向,问第三人(即再承租人)和承租人可以采取什么方式规避“不得转租”这项条款?
如果有什么办法,请把相关法律条款附带上,谢谢!
第三人须一次性付清几年的房租。从第三方的利益考虑,能不能通过合作的方式,但这就涉及到以后的收益问题,肯定不能让承租人取得收益。

1、转租合同不具有合同法中合同无效的条款,也不违反合同法中的禁止性规定,应当属于有效合同。
  我国合同法第五十二条明确规定,有下列情形之一的,合同无效:“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”转租合同由平等民事主体签订,系双方意思真是意思表示,也不属于合同无效的情形及不违反法律、行政法规的禁止性规定,而我国合同法将合同无效的情形明确的限制在上述的几项条款之中,可以是严格限制合同无效的构成的,故转租合同除非违反法律、行政法规的强制性规定,否则是合法有效的。
  2、承租人未经出租人同意转租的,根据合同的相对性,出租人只能向承租人主张违约责任,而不能把租赁合同认定为无效,也不能认定转租合同无效。
  《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”由该条法律规定可以看出,承租人转租租赁物时需经出租人同意,但如未经出租人同意而转租,出租人只能行使单方解除权,而不能当然的把租赁合同归于无效。此时形成的是两个法律关系,即承租人与出租人之间的合同、承租人与次承租人之间的租赁合同。在转租情况下,次承租人如构成违约,根据合同的相对性,出租人只能向承租人主张违约责任,而承租人若构成对出租人的违约,当然也有出租人向承租人主张,而不能向次承租人主张。故出租人不能主张租赁合同、转租合同无效,当然也没有合同归于无效的返还财产、赔偿损失等后果了。

一、合同意思自治原则:
在不违反法律、行政法规及社会善良习俗的情况下,双方当事人有权就某些事项作出相应的意思表示,达成合意该即具有约束力,如果违反该就要承担违约责任。也就是说当事人意思自治是合同法的灵魂。
二、转租问题:
如果双方约定不能转租,则意味着出租方对房屋的使用作出限制,承租方如转租意味着违约,出租方可以追究其违约责任,包括收回房屋。
三、解决方法:
和出租方协商,变更合同条款,如不能变更合同,也尽可能的获得口头同意