不动产抵押 产权归属

2007年10月1日起施行的《物权法》，对物的权利归属和利用等内容进行了全面详细的规定，其中土地和房屋作为最重要的不动产，其归属和利用的法律关系究竟如何？昨天，有关上海房地产登记的修改细则正式公布。

　　预告登记防止“一女二嫁”

　　买了期房，到了交房日却得知房地产公司已将房屋抵押；买二手房时遭遇卖家毁约，将房子卖给第三方……不少购房者碰到此种“一女二嫁”、“一房两卖”的事件，只能自认倒霉。其实，当事人可以利用“预告登记”这一手段，避免卖家“一房两卖”。

　　《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。”

　　此次，经上海市人大同意，市政府制定出台的《上海市人民政府关于贯彻〈中华人民共和国物权法〉做好本市房地产登记工作的若干意见》，修改了对预告登记失效日期的有关规定，使之与《物权法》保持一致。如果签订商品房预售合同后，房地产公司不配合购房者办理“预告登记”，购房者可根据预售合同中的约定，单方申请“预告登记”，以防止房地产公司“一房两卖”。经“预告登记”后，未经购房者同意，房地产公司不能将这套期房再预售给他人或抵押。

　　“登记日”界定有变化

　　购房者买了一套房子，哪一天才真正算拥有了这套房子的产权？要以房地产登记机构认同的登记日为准，登记日实质上就是房地产权利变动发生效力的日期。

　　以往，上海规定登记申请的受理日为登记日。而《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”也就是说，房地产登记机构受理登记申请，并不代表产权转移已经生效。登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿的记载日，才算登记日，产权转移才能正式生效。

　　有关人士提醒，由于审核的规定时限是20天，在此期间，产权可能会因为司法机关的查封，权利人提出更正、异议等原因，中止转移登记