物业管理的几个问题!

关于第一个问题：根据《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
建设单位将商品房建设好后，因为业主还未能入住房屋，未能成立业主委员会，此时就只能由建设单位代为选聘物业管理企业，为了保障将来业主的合法权益，保证建设单位选聘物业管理企业的公证性，国家规定必须通过招投标的方式来选聘物业管理企业。物业管理企业选聘出来后，建设单位应当与物业管理企业签订书面合同，约定合同期限。建设单位与物业管理企业签订的合同，对业主也是有法律效力的。当业主委员会成立后，物业管理企业的选聘工作就交由业主委员会来负责了。
关于第二个问题：根据《物权法》规定，建筑区域内，桂花用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出手、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
希望对你有帮助。