关于郑州划拨土地转为出让土地？？？急求急求）））））

欲购买一处商铺，价值100万左右，具体情况如下：
此楼为补差商品房，1-2为商铺，3-13为住宅，土地性质为划拨，在购买前，若干年后若转让需要补交土地出让金，所以想待房产证、土地证办出后，马上补交出让金，转变土地性质。
请问这种手续是否可行，步骤要怎么办，费用怎么结算？
（土地局、房管局、土地储备中心各个科室电话都打了一遍，至今没有一个人可以解释清楚，都在踢皮球..........我简直无语）

一、补办土地使用证

　　二、出让人办理划拨土地使用权继承变更登记程序

　　（一）申报材料

　　1、土地登记申请书 原件1份；

　　2、双方身份证明（身份证、指界及登记委托书） 原件或复印件1份；

　　3、继承、赠与协议及公证书 原件1份；

　　4、原《国有土地使用证》 原件；

　　5、房屋所有权证等地上附着物产权证明 复印件1份；

　　6、其它证明材料 复印件1份。

　　（二）受理审批条件

　　1、 提交文件资料齐全、规范、有效；

　　2、 申请登记的当事人是协议和法律文件中载明的继承人、被继承人、赠与人、受赠人。

　　（三）其他注意事项：

　　1、权利人应当在协议生效后三十日内申请变更登记；

　　2、直系亲属赠与指配偶、子女、父母之间的赠与；

　　3、涉及宗地分割的应提供地籍调查表、宗地图、分割协议或说明。

　　（四）不需要缴纳营业税、契税、印花税、土地增值税等税。

　　三、划拨土地使用权协议出让报批程序（出让合同）：

　　办事流程：申报—国土分局初审—市国土资源局审核-政府预审—规划用地—缴费—市政府批复

　　申报材料：1、原土地使用者的申请报告2份(主管部门签署意见)
　　2、提交《国有土地使用证》并复印1份
　　3、提交原宗地图并复印1份
　　4、土地使用权转让协议书2份
　　5、属房地产转让的应提供受让方的房产证复印件2份（交验房产证原件）
　　6、土地使用权评估报告2份
　　7、交验《建设用地规划许可证》并复印2份
　　8、规划部门《关于审批建设用地的联系函》原件、复印件各1份
　　9、规划部门的建设用地绿线范围图纸2份
　　10、计委立项批文2份
　　11、宗地图3份（分割出让的提供）
　　12、受让方的营业执照复印件2份