请教关于个人住房贷款提前还款的问题

来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/05/15 08:52:55
我们是在2004年11月份买的房子，总房款23万多，在工商行贷款16万元整，10年120期还款，选择等额本息还款法。自2005年2月份开始还款，月利率0.4425％，当年每月还款1700元，自2006年开始每月还款1735元（可能是银行贷款利率上升，没有详细算过），到今年的11月份，一共供了22期，共计供款约37780元，因为现在银行贷款利息太高，所以我们现在想把剩余的钱一次性还清，这个月我去银行查了一下，银行的职员告诉我还需要还本金大概137000元。我现在有个不明白的地方，如果按照我贷款16万计算，每年还本金16000元，平均每月还本金1333元，现在还了22个月，应该已经还了本金29333元，但是按照银行提供给我的数据，我现在只还了160000-137000＝23000元的本金，为什么相差将近6千多元，这6000块去了哪里了？我现在不是很明白银行的帐是怎么算的，我想银行算的数据应该是没有错的（就算错了我们做为弱势群体我们也很难得到公证的结果），我只是不明白银行的这个本金和利息具体是怎么区分和计算的。所以请教高手来帮我算算我的这个帐是怎么出来的，或者可不可以告诉我一个计算的公式（网站上的住房按揭贷款计算器和提前还款计算器不需要，只需要一个算法或者公式，不需要数据）。
还有，请教一个问题，每次银行贷款提高或降低利率是什么时候开始执行的，是不是今年的变动自次年的一月份开始实施？个人住房贷款的利息是不是随着每次贷款利息的调整而调整呢？还是按照合同约定的利息一成不变呢？

谢谢各位！期待详细的解答！

朋友，就象你说的银行算的数据应该是没有错的。那肯定是你算错了，你不可能平均每月还本金1333元，我来帮你大致算一下：你一共还了22个月。
第一个月你还的本金为：1700-160000*0.4425%=992元
第二个月你还的本金为：1700-（160000-992）*0.4425%=996.39元
第三个月你还的本金为：1700-（160000-996.39）*0.4425%=996.40元
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以后每月还的本金在增加，还的利息在减少。
这样你22个月还的本金差不多23000元。每月银行应有数据单给你的，你可以看一下。
你现在如果有积蓄的话，可以到银行去提前还款（或还一部分），这样银行在第二年的一月份会给你重新计算利息的。