请问什么是现金流分析法，应该怎样利用它分析个人财务？

试析“贴现现金流模式分析法”在房地产投资决策中的运用 李崇坚 在房地产决策中运用的财务分析方法很多，分静态分析法和动态分析法两类。静态分析法如回收期法、平均投资报酬率法等，优点是计算简便，易于理解；缺点是没有考虑货币的时间价值，得出的结论有一定的片面性。动态分析法即贴现现金流模式分析法，如净现值法、现值指数法、内部收益率法等，缺点是计算复杂，优点是不仅考虑了开发项目的整个投资过程，而且考虑了货币的时间价值，因而能更深入全面地分析开发项目在财务上是否可行。下面以笔者在房地产行业工作的经验和体会，运用“贴现现金流模式分析法”对房地产开发项目进行分析。 一、项目基本情况 1、假设有一个楼盘，销售收入为35448．08万元，半年后预售出30％；一年后预售出50％；一年半后又预售出10％；二年后竣工时预售出10％。按预售比例乘以分期付款比例，可分别算出四个时点的回收比例和现金流入量（见表一）。表一：资金流入分析 2、工程总支出为26446．72万元，将工程款项的支出从零期开工到二年后竣工这段时间划分为五个现金支出点，计算现金流出量（见表二）。表二、现金流出分析 由于地、建筑成本、其他费用在动态方式中已考虑时间因素，实际上均已含利息，故在成本构成中不再单独计算利息。 3、i＝15．56％为年资金利率，按复利计算化成半年利率为i＝ 1＋15．56％－1＝7．5％。 根据上述条件，计算贴现现金流量表如下： 单位：万元 二、投资效益预测 根据上表可分别计算如下指标： 1、净现值 总收入现值＝∑现金流入量×现值系数（现值系数看上表） ＝10634．42×0．7488＋10634．42×0．8049＋10988．91×0．8653＋3190．33×0．9302 ≈28999．05（万元） 总支出现值＝∑现金流出量×现值系数（现值系数看上表） ＝5493．97×0．7488＋5787．56×0．8049＋6633．35×0．8653＋6445．9×0．9302＋2085．94 ≈22594．05（万元） 净现值＝总收入现值－总支出现值 ＝28999．05－22594．05 ＝6405（万元） 2、现值指数＝总收入现值／总支出现值≈28999．05／22594．05＝1．28 3、内部收益率（取零期为基准期） 当贴现率i＝50％时，分4、3、2、1四个期数分别查出现值系数为0．1975