求土地使用权转让、出让以及土地开发的法律知识

来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/06/15 07:33:24
甲从一些渠道了解到信息：A县城的地价将在两年内猛涨。于是甲倾全部财力以200万元的价格向政府购买了一块土地的使用权，准备过一段时间后转让出去牟利。1年之后，A县城的地价果然大幅上涨。甲准备将以350万元的价格转让给乙。但甲听说倒卖土地使用权属于非法，不但非法所得要被没收，可能还要坐牢。甲又听说，如果两年内不对土地进行开发，当初购买来的土地将被政府无偿收回。因甲当初购买土地使用权的200万元中有一半是向他人借的，有部分还是高利贷。现甲想进行开发，又无资金，想要转让出去，又怕被法律制裁，陷入进退两难的境地。

根据以上信息，完成下面两道题目：
第一， 请对与本案有直接关联的有关土地使用权出让、转让及土地开发的法律法规查全，并予以适当评论。
第二， 请你提供律师建议：能够让甲既能挣钱，又不至于会产生法律上的不利后果——至少你的建议在形式上符合法律要求。

1、《土地管理法》和《闲置土地处置办法》明确规定，取得建设用地使用权后满一年不开工建设的，收取闲置费；满两年未开工建设的，属于用地单位自身责任的，无偿收回土地使用权。
　　2、你所说的向政府购买，我理解应该是以招标、拍卖、挂牌方式取得的出让用地，不知是商业用地、工业用地还是住宅用地，但是，无论是哪类用地，目前都不具备转让条件。
　　《房地产管理法规定》第38条规定，转让房地产应符合以下条件：a、支付全部土地出让金，并取得土地使用证；b、按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上（出让合同约定的有投资总额），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定，未按照出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。
　　你目前未动工建设，显然不符合转让条件。
　　3、不符合转让条件的即为买卖或以其他方式非法转让土地使用权，按照《土地法》第73条的规定，你将受到没收违法所得，并处交易额50%以下的罚款。根据《刑法》和司法解释，对非法获利100万元以上的即为：非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”，处3年以上，7年以下有期徒刑，并处价款5%以上，20%以下的罚金。
　　你目前的动机很明显，就是以牟利为目的非法转让、倒卖土地使用权，想获取150万的利润。
　　建议：
　　1、多方筹集资金，尽快动工建设；
　　2、如果你打算寻求合作伙伴，依你的名义进行联合开发，获得更大的利润，我劝你还是收手吧！因为一方出资，一方出地的联合开发方式，也是非法转让土地使用权；
　　3、如果你的公司是股份制企业，倒是可以引入资金，增加股东，到工商部门进行变更登记；这样就不存在非法转让土地了。