地产商是怎样给房屋定价的？

我想上面那位朋友应该不是房地产从业人员，其实现阶段的房地产商定价没有你想象那么复杂，我原来是代理商，据我所知，一般房地产商或者委托代理商定价之前的几个步骤如下：
1、楼盘定位
就是寻找消费人群，它打算卖给谁，不同的人群，消费能力和层次是不一样的。
2、小区规划和房屋的结构、布局和外表处理
多数是委托规划设计事务所来设计，然后做出效果图来。
3、市场调查
由开发商自己组织人员或者委托代理商做楼盘位置周边的类似的楼盘的调查，其目的是获得准确的竞争对手信息，以便做出自己的判断。
综上所述，开发商自然心里有数了，它会根据消费人群做个初步的价位，如果小区的档次和别的差别不大，就该发掘自己的优势之处，其实这应该是销售王策略里面的了，比较自己和其它楼盘的不同之处，尤其是独到之处，比如地角、交通、环境、商业便利等等等等。
最后是定价了，应该有很小的一部分房子很便宜，这在股市里面就叫做低开高走，人吸引来了以后，价格自然好涨多了，多数的房子的价格自然也就贵了。

房产的价格组成
（1）土地取得费用
①．征用农村土地取得土地的征地费，包括土地补偿费、地上物补偿费（如青苗补偿费、畜牧生产补偿费、树木补偿费、农用基础设施补偿费、房屋补偿费等）、安置
补助费（如劳动力安置费、超转人员安置费）、新菜地开发建设基金、耕地占用费、征地管理费等。
②．在城市中取得土地的房屋搬迁补偿安置费，包括被拆除房屋及其附属物的补偿费、购建安置用房的费用、被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费、拆迁管理费和拆迁服务费等。
③通过政府有偿出让取得土地的价款，主要是土地使用权出让金。
4．通过房地产市场有偿转让取得土地的地价款。
（2）前期工程费用。
包括前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的“三通一平”等工程前期所发生的费用。
（3）基础设施建设费用。
包括建造小区的道路、供水、供电、排污、排水、照明购置费和安装工程费。
（4）建筑安装工程费用。
包括建造房产及附属工程所发生的建筑费、设备购轩费和安装工程费。
（5）公共配套设施建设费用。