商住两用房（上层住宅，下层商用），商用房外墙的广告使用权是否归商用房业主所有

根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定，建筑物的外墙为共有部分。因此，商用房外墙的广告使用权归商用房业主共有。同时根据同解释第四条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

广东胡律师：

这个主要还是看这个商用房业主当时跟开发商签定购房合同时是否有对房外墙的广告权益没有特别约定的，并且经经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有，没有进行登记的话由开发商拥有。