不动产买卖合同效力问题

来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/05/26 00:34:53
某甲自有房屋一间，1995年与乙签订一份为期三年的房屋租赁合同，由乙承租该房，同年8月6日，丙向甲提出，愿意购买改房屋，甲即将要出卖该房屋的情况告知了乙，到了11月7日，乙没有任何大答复，甲与丙协商，以5万元的价格将房子卖给了丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款，但在双方准备办理房产变更登记前数日，甲遇丁，愿意以六万元买下该房，甲遂于丁签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即到房屋管理部门办理了房屋变更登记，不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。
疑问 针对本案例，如果说因为甲丙之间尚未办理房产变更登记，故甲丙之间的合同不生效，对吗？

一般情况下，只要合同双方有相应的民事行为能力、意思表示真实、合同系双方自愿签订，并且出卖方有权出卖该不动产的，则自双方签订不动产买卖合同后，合同即生效（双方另有约定合同生效条件的除外）。
　　但是，合同的生效并不表明不动产产权的转移。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说在没有进行产权变更登记之前，不动产产权不发生转移；只有在双方进行了产权变更登记，产权才真正发生转移。
　　《物权法》第九条规定：
　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

理论上，甲与丙的合同已经生效。甲与丙购房合同意思表示真实，不违反法律规定，且已经实际履行，已经发生效力了。没有登记不妨碍合同生效，事后登记把手续办齐全就可以了。去年我听物权法起草组讲物权法，说登记制度是起到公示的作用，除非法律有明文规定，不经登记不生效，否则，合同不因没有登记而失效。
但这种案子在实际诉讼中，丙往往要吃亏，原因在于他举证困难，证据对他不利。

不一定正确，1995年还没有“物权法”

1、要看有没有地方性法规
2、有就按地方性法规办理

不对。
甲和丙之间的房屋买卖合同有效，只是房屋没有过户给丙，因此不发生物权上的变动。甲和丁之间的房屋买卖合同有效，并且已经过户给丁，因此发生物权上的变动。基于此，甲和丙之间的合同履行已成为不可能，甲应当承担违约责任。