UC知道关于合同法的一点疑问
来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/05/16 13:12:38
【释义】本条是关于房屋承租人死亡时的法律后果的规定。
房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将租用的房屋返还出租人的协议。
房屋为重要的不动产，它既可以作为生产资料，又可以作为生活资料。作为生活资料，房屋是满足公民“住”这一基本生活需要的物质条件，从而住房租赁也就成为解决公民居住条件的重要法律手段。“住”一般是以户为单位的，所以，虽然承租人为一人，也会有其他共同居住人的利益。因此在调整租赁关系时，不能不考虑承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。在住房租赁中，承租人取得的只是房屋使用权，原则上其承租权不得继承。承租人死亡后，生前未与其共同生活的亲属或者法定继承人，如果确需继续租用住房的，享有优先承租权，可以与出租人另行签订房屋租赁合同。但是，在租赁期间，与承租人共同居住的人有在租赁的房屋内居住的权利，出租人不得干涉。承租人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。承租人死亡后无共同居住之人的，租赁关系终止。原共同居住之人另有住房的，也可以终止租赁关系。
现在北京市公有房屋租赁合同，其中注明一条：租赁期限内，乙方（承租人）外迁，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
现承租人过世，其次子与其共同生活超过两年，且户口所在地为此承租房，但在其妻名下有住房一套（为照顾老人，次子与其妻分居很久），其长子对承租权过户到次子不同意。
合同上的条款和《合同法》第二百三十四条当中的关系似有矛盾。
此案如何判定？望专业律师解惑~
1. 上面说的很好。房屋的性质有不同。
其实公房租赁带有强烈的福利性质！！
公房租赁其实是给承租人的一种优惠和福利，和市场加的租金来比，公房的租金几乎可以说没有。
《合同法》中的租赁合同约束的是商品房的出租，而不是公房的出租。所以才会有专门的公房出租条列。
2. 关于你说的案子。
我们先不考虑“他处有无住房”的问题，而先看看“其家庭成员又无异议的”指的什么。
根据我的理解，此处的“家庭成员”指的是共同居住两年两年以上的家庭成员！照你说的情况，承租人死亡前两年长子肯定没有在这房子里共同居住，那么他就没有任何提异议的权利了！
在回到“他处有无住房”的问题，这完全是公房管理机关考虑的事情了，有很多情况，他处有住房，公房管理机关愿意继续租赁，那就ok了。
3. 说到底，即使公房承租人不去变更，只要次子继续住下去，公房管理机关绝对不会来赶某个人出去的！！
房屋性质不一样。公有房屋的出租方不是一般的自然人，而可能是行政单位。因为合同法调整的是平等民事主体的财产、人身关系。因此公有房屋出租的问题，另外有公有房屋出租管理办法进行调整。
合同法的租赁合同一章只适用于一般民众、法人之间（即平等主体之间）房屋租赁的事项。
因此合同上的条款与合同法没有矛盾。该案应该依照合同条款上的规定处理，长子的异议会导致不能过户。可以提议过户给两个儿子，共同租赁房屋。
1 此类民事权利与义务的限定还是要看国家其他政策与房屋租赁合同约定的内容。如果合同约定与法律相悖，则以法律为准绳；
2 你说的合同不能完全依照字面意思将上述合同关系定性为租赁合同，可办理更名手续这一点不是普通出租房屋应有的概念，如果是其家庭成员可重新签订合同，那就能按合同法规定办理。
说白了，LZ说的公房，某些时候可转为登记产权至“承租人”名下，这点就与普通房屋租赁有着质的不同。不能一概而论。
3 如果出租方依合同规定收回房屋也是合法的，但合同规定对承租人（转继承承租权）还是有保护作用的，你可证明无住房或与妻子分居N年并无法共同生活，这样可继承租用此公房。
使用权房屋不属父毋