UC知道房屋买卖相关问题
来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/06/17 21:18:51
单位盖的房改房（我的理解：把工龄等折进去低价卖给职工的房子，但是有两证），一同事不要，我与2004年12月以5万元买下，一次性付款，并签订协议（协议明确：双方任意一方反悔，赔偿房款及房屋装修费用，并违约金2万。房产证土地证下发后立即办理过户手续）。
2005年5月房子房产证土地证发下来，我希望能把过户手续办了，但是房主一直没有办，事情就拖到了现在。现在因房屋涨价，房主感觉当时以5万卖房太亏，再催其房屋过户时，说不愿卖了，要违约，主动承担违约责任，愿意赔偿5万房款和2万违约金及2。5万装修费，拿回房子。
现在想问：
协议签订在2004.12，房产证土地证2005.5下来的，那么现在（2008.3）起诉去要求对方履行协议，有无过时的说法。记得，打了借据，快2年的时候还没还钱，还需再重新打个借据，否则2年后借据失效，这个是不是也有着同样的问题？
单位的房改房，卖主在卖之前是否要单位同意？
有人说到：卖主的做法不可取，但违约不违反法律。怎么理解？那诉讼起来官司能赢吗？
有人说到：“卖方的行为是合法的违约行为，所以如果他愿意承担违约的后果的话，你最好还是不要诉讼。否则，可能承担不利后果。” 目前我只是想让对方履行合同，你违约，赔付我房款、装修费、违约金，但是我这么可能再以这样的价钱再购买这样的房屋呢？放假上涨导致的后果我来承担？如果起诉，会有什么不利后果？
最后，谢谢各位的热心帮助。
2005年5月房子房产证土地证发下来，我希望能把过户手续办了，但是房主一直没有办，事情就拖到了现在。现在因房屋涨价，房主感觉当时以5万卖房太亏，再催其房屋过户时，说不愿卖了，要违约，主动承担违约责任，愿意赔偿5万房款和2万违约金及2。5万装修费，拿回房子。
现在想问：
协议签订在2004.12，房产证土地证2005.5下来的，那么现在（2008.3）起诉去要求对方履行协议，有无过时的说法。记得，打了借据，快2年的时候还没还钱，还需再重新打个借据，否则2年后借据失效，这个是不是也有着同样的问题？
单位的房改房，卖主在卖之前是否要单位同意？
有人说到：卖主的做法不可取，但违约不违反法律。怎么理解？那诉讼起来官司能赢吗？
有人说到：“卖方的行为是合法的违约行为，所以如果他愿意承担违约的后果的话，你最好还是不要诉讼。否则，可能承担不利后果。” 目前我只是想让对方履行合同，你违约，赔付我房款、装修费、违约金，但是我这么可能再以这样的价钱再购买这样的房屋呢？放假上涨导致的后果我来承担？如果起诉，会有什么不利后果？
最后，谢谢各位的热心帮助。
诉讼时效方面，你很不利。确实是过了两年的时效了。不过，还有种办法可以想。根据《民法通则》第一百四十条，诉讼时效因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。你自己想想，在05年5月到现在，你有没有找房主主张过权利或提出交付要求？如果有，能成功举证，则可以使时效问题解决。
然后，违约的问题。虽然房主愿意赔你5万和2万违约金及2.5万装修费，但其实你还可以要求他赔更多。因为中国法律中，“赔偿损失”包括违法、违约方行使行为时“可预见造成他人的损失”。在这几年，司法实践对这种案件，普遍认为房主违约主观上已经预见房价的上涨，应当赔偿部分已经涨价的房款。具体赔多少各地可能处理方法不同。我们广州这里就起码赔偿涨价房款的一成，前段时间法院院长还公开表示最多可以赔涨价房款的全额。因此，房价上涨的后果，违约方肯定要承担一部分。具体就看你请的律师如何辩了。
具体问题比较复杂。建议当面咨询律师介入帮助为好。